School에 관한 박주희 Essay
부동산은 항목이 워낙 다양해서 주택, 토지, 빌딩, 상가 등 분야가 방대하다.
또한, 깊이가 워낙 깊어서 한가지 분야의 전문가가 되려 해도 엄청난 양의 공부와 시간 등이 소요 된다.
상가라는 황무지와도 같은 분야를 전문 분야로 택하고서 많은 고민과 연구를 거듭했다.
이 시점에서 question mark를 안달 수가 없었다.
창업의 큰 카테고리를 안고 있는 상가전문회사는 춘추전국시대를 맞이하고 있는데, 광고위주의 창업홈피는 보았어도 상가의 보증금, 임대료, 월세, 권리금등의 시세동향에 관한 그래프조차 제대로 제공하는 홈피를 본적이 없다는 거였다.
그래서 외국 사이트를 찾기 시작했다.
그러나 캐나다, 미국, 호주, 가까운 일본 등 인터넷의 질적인 정보를 요구하는 buyer 에게 어떠한 평균적인 기준치를 제시해주는 상가전문 분석 데이터나 그래프 하나 없다는 데에서 왜일까? 고민에 고민을 하기 시작한지 몇 달 째다.
물론 상가는 일반 주택과 토지 등과 그 특징이 틀려서 같은 지역이라고 하여도 동선의 흐름이나 점포의 가시성, 해당 점포의 업종선택 등에 따라서 그 가치는 모두 case by case지만 전문적인 데이터 분석의 연구과제의 중요성을 못 느끼고 상가전문 컨설턴트를 한다는 것은 문제가 있다는 숙제를 안고 상권과 입지분석, 점포개발 전문가가 되려고 마음 먹었다.
그 시간이 얼마가 걸릴지 모르지만 분명히 이루어 내고 말리라는 야심찬 꿈을 안고 상가에 전념하고 있다.
극단적으로 표현 하자면,강남의 집값과 강북의 집값이 확연히 틀리고 같은 강남이라도 대치동과 방배동의 집값이 확연히 틀리지만 그런 시세동향, 시장상황에 대한 데이터는 숱한 유명 주택이나 아파트전문 부동산 유명 사이트에서 앞다투어 제공 하고 있는 시점이며 buyer의 보이지 않는 신임을 받는 요소 중에 하나라는 것이다.
이러한 평균적 수치분석의 노력이 상가의 임대료 책정과 권리금의 형성에 상당히 좋은 영향이 미치지 않을까 관망해 본다.
지금까지의 얘기는 잠깐의 서론이었다.
대한민국은 계속 남하하고 있다.
귀에 못이 박히도록 들어온 대한민국의 부동산 시장 흐름이며 대세다.
제2의 분당 신도시인 화성동탄 신도시의 지리적 위치를 봐도 알수 있고,
용인을 비롯 천안등의 최근 3년간 아파트값의 상승률을 봐도 알수 있다.
속칭 이런말도 있다.
" 경부고속도로만 잘따라 가서 투자 하면 돈번다.!!! "
맞는 말이다.
하지만 점포상가의 현장에 몸담고 있으면서 느끼는 부동산시장 흐름에서 자신있게 할 수 있는 말 한마디!
상권은 쉽게 안 흔들리고 있고 주택이나 토지의 상승세와 같이 맞물려서 남하하지 않고 있다는 것이다.
굳이 이 이야기를 짚고 넘어 가야하는 이유는 요즘 buyer들이 신도시쪽 상가창업에 눈을 돌리고 뛰어 드는 분을 많이 봐왔기 때문이다.
신도시의 소히 plaza형 상가는 그 나름의 특색이 분명 있고 수익을 창출할 수 있는 업종이나 아이템만 잘 선택한다면 권리금 없이 들어 갈 수 있다는 장점 때문에 초보 창업자들이 솔깃 하는 쪽이기도 하다.
하지만, 단한가지 유념 할 것은 주택이나 토지의 가격이 남쪽지역으로 상승세를 보인다 하더라도 그 지역의 상가가 같이 활성상권으로 뜰 것이라는 착각을 하면 큰 오산이라는 것이다.
분당의 상가들이 자리를 잡는 데에는 거의 10년 이상 걸렸음을 봐도 알 수 있다.
분당상가의 과잉 상가공급의 문제점을 보완해서 만든 것이 용인동백지구다.
용인동백지구는 상업용지 비율이 3.5% 선으로 택지지구 상가 투자적정 수준인 상업용지 비율 5% 이내 기준에 들어맞게 계획 되었다.
상업지역의 과잉된 공급으로 들어오는 투자자나 상인에게 위험적 부담을 줄이겠다는 과감한 계획 이었던 것이다.
하지만, 이제는 입주를 많이 한 시점에서도 상가의 활성화의 부분은
거론할 수 없는 걸음마 단계다.
한 도시가 아무리 세대수가 많고 주택으로서의 가치가 있다고 한들 그것과 맞물려서 상가 또한 같이 호황이라고 보면 큰일 난다는 것을 재차 강조하고 싶다.
상권은 복잡 다나하고 그것을 형성하는 요소가 워낙에 방대해서 지금 다 거론할 수는 없고 앞으로 차근차근 상권의 형성 요소에 대해서 짚어 주기로 하겠다.
결론으로 중요한 상권의 요소중 한 가지를 꼽자면 school이란 단어다.
미국의 유명 real estate 사이트에 아주 인상적인 제목이 있었다.
그 부동산 사이트는 아주 단순 명료하게 정보를 제공하는 형식의 컨셉으로 이루어져 있었다. 사이트 우측 상, 하단의 광고의 대부분은 아니 전부는 모기지 대출에 관련한 상품광고가 대분분이고 정보제공의 주요부분도 mortgage rate (주택 담보 대출 금리)의 연동 비율과 trend 제공이 주를 이루고 있었다.
실로 미국의 샐러리맨들은 평생을 벌어서 30년 모기지 갚는 데에 수입의 일정액이 지출 되는 것이 보편화된 것임을 반영하는 것이었다.
그런데, 중요한 것은 serach 코너에 " market condition, schools and mortgage rate "라는 title에서 생각에 잠기게한 단어 "schools" 라는 단어 였다.
스쿨이 "학교"라는 것은 유치원생도 알지만, 여기서 말하는 schools는 무엇을 뜻하는 것일까? 잠이 오질 않았다.
부동산 전문 사전을 찾아 봐도 schoolzone(어린이를 교통사고로부터 보호하기 위해 설치한 어린이보호구역)이란 단어만 있지 school이 부동산 전문용어로 따로 쓰이는 뜻이 없었다.
그럼 거기서 말하는 스쿨은 분명 우리가 아는 학교 혹은 교육기관 뭐 이런 것에 국한된 것인데, 그렇게 간단 명료하게 분류된 중요 내용만 전하자는 컨셉의 세계적으로 유명한 부동산홈피에서 search의 항목안에 부동산 시장 상황,주택담보대출금리와 나란히 학교란 제목을 달아놨을까? 궁금했다.
부동산학도 재학시절 도시계획의 일인자 서충원 교수님의 강의 내용이 머리에 떠올랐다.
경부고속도로가 뚫리고 infrastructure가 구축되면서 강남도 같이 계획된 하나의 도시로 주택 및 업무용시설 밀집지역으로 그 가치가 강북이 따라 올수 없게 급부상 했다.
하지만, 강남이 강북에 흉내 못내는 한가지가 있다. 강북의 살아 있는 문화다.
또한 덧붙여서 강남에서 서울교대 한 개의 유일한 대학 밖에 내놓으라는 명문대가 없다.
강북은 어떠한가 최하 50년이 넘은 유서깊은 대한민국의 유명대학이 포진해 있지 않는가! 강북만이 가질 수 있는 강점을 잊어서는 안된다.
그렇다. 그런것 이었다.
국내, 외 숱한 부동산 학자나 전문가들은 school이 부동산의 가치에 미치는
파급효과에 대해서 끊임없이 연구중이고 데이터화 하고 있다는 결론이다.
미국의 뉴욕대학과 보스톤의 보스톤대학, 하버드대학, M.I.T등 유명지역은 유명대학을 꼭 지니고 있으며 그 유명대학가에는 부동산의 가치증대를 불러 일으키는 파급적 요인들이 무한적으로 많다.
그런 측면에서 우리나라도 마찬가지인 것이다.
대한민국의 경제시장 흐름 대부분을 차지하는 부동산 시장에서 또한 부동산의 꽃이라고 할 수 있는 수익성 부동산에 속해 있는“상가” 또한 그 상가가 활성되어 있는 활성상권은 대한민국의 부동산의 지가가치가 계속 남쪽방향 중심으로 가치증대 되고 있다고 한들 강북의 유명상권들(신촌,종로,대학로등)을 가히 따라 잡을 수가 없는 것이다.
향후에도“ SCHOOL”의 위력은 그 어떤 것도 흉내 못내는 활성상권의 중요 요소로 자리 잡고 있을 것이라 전망해 본다.
방방곡곡 박주희 기자 http://bbggnews.com
http://www.bbggnews.com/news/8283
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